Lei 12.112/09 primeira parte

A Lei que trata da relação do inquilinato no Brasil é a Lei nº 8245/91. A lei de nº12.112/09 altera algumas disposições da lei retro citada com o fito de atualizar o procedimento das relações entre o Locador e o Locatário.

Como a alteração foi considerável, e creio que uma leitura mais acurada se faz necessário farei a análise deste Diploma Legal em duas partes.

Dentre as principais alterações podemos detacar algumas, porém, como a alteração não foi assim tão substancial podemos dizer que foi apenas um aperfeiçoamento, termo este que se encontra expresso no corpo do diploma legal.

A Lei nº 8245/91 passará a vigorar com algumas alterações, assim, o artigo 4º da nova Lei reza que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolve-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta,a aque for judicialmente estipulada.

Andou bem o legislador neste artigo haja visto que o locatário tem o direito de desfazer o negócio a qualquer momento, claro que devendo para isso pagar a multa pactuada em contrato, ou, a que for judicialmente pactuada.

Quando aos casais que estão em situação de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação perdura com o cônjuge que permanece no imóvel.

No caso da sub-rogação acima descrita esta será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Quanto as garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Outra importante alteração está no artigo 62 que confere a possibilidade de que as ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, será observado o seguinte:

I- o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial.

III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial.

Na sequência do Diploma legal em seu artigo 63 se a ação de despejo for julgada procedente, o Juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária.